Долевое строительство в Минске

Справочные материалы с полезной информацией

Минск с высоты полета

Все чаще граждане Беларуси и другие инвесторы интересуются долевым строительством. Этот современный способ обзавестись собственностью имеет под собой некоторые риски и нюансы. Про них и другие особенности долевого строительства в Минске читайте в этой статье.



Описание и история

Долевое строительство — это вид инвестиций в строительстве, где строительная компания либо организация-инвестор (далее застройщик) привлекает финансовые инвестиции участников (далее дольщиков) — физических, либо юридических лиц — с целью возведения жилых домов, либо иных объектов. А затем, после официального ввода в эксплуатацию, застройщик передает дольщикам возведенный объект (квартиру) в собственность. Иначе говоря, долевое строительство — это возведение за средства будущих собственников.

История долевого строительства началась в 80-х годах прошлого века в Аргентине. Постоянные конфликты и нестабильная экономика того времени вынудили искать новые решения для исправления ситуации. В 1985 году власти Аргентины запустили новую программу – новое созданное акционерное общество привлекало средства граждан страны, которые затем использовались для возведения жилья застройщиком.

Привлеченные вклады были равносильны возведенным квадратным метрам, которые использовались в номинале акций компании. Гражданин инвестировавший в определенное количество этих ценных бумаг мог обменять акции на квартиру. В итоге эта смелая программа позволила повысить численность собственников жилья с 2% до 21%. Позже этот результативный опыт переняли многие другие страны.


Особенности

В целом долевое строительство выгодно как для застройщика, так и для дольщиков. Возведение объектов требует внушительных средств, благодаря привлечению сбережений дольщиков снижается стоимость квадратного метра. Это происходит из-за отсутствия требуемых выплат процентов по кредитной линии.

Такая инвестиция в недвижимость имеет несколько преимуществ:

  • ◦ Экономия средств. Как было упомянуто ранее, цена за квадратный метр в долевом строительстве ниже чем в новостройках;

  • ◦ Минимальный риск. Над застройщиками усилен государственный контроль. Все расходы контролируются банками и этим минимизируются риски недостроя и мошенничества;

  • ◦ Оплата в рассрочку. Часто застройщики разрешают вносить плату частями, что весьма удобно для дольщиков.

С другой стороны, присутствуют и некоторые риски:

  • ◦ Опасность инвестиций. Крупные денежные сделки привлекают много мошенников, поэтому всегда есть вероятность с ними столкнуться;

  • ◦ Долгие сроки. Даже если застройщик надежен, никто не даст 100% гарантии в соблюдении всех сроков. Строительство могут затянуть многие обстоятельства (от эпидемий до различных кризисов);

  • ◦ Дополнительные расходы. Рыночная экономика допускает резкое подорожание строительных материалов, а экономические проблемы могут способствовать введению новых налогов.

С марта 2019 года в Минске и Беларуси действуют новые нормативы и правила, созданные для защиты дольщиков:

  • ◦ Специальные счета для застройщиков. Для возведения объекта открывается специальный счет в банке, куда переводят все вклады дольщиков. За этим счетом наблюдают банковские специалисты, чтобы средства использовались строго по назначению;

  • ◦ Особенные условия в договоре. Введена необходимость государственной регистрации всех договоров в исполнительных комитетах. Также необходимо указывать в каждом договоре банковские реквизиты и специальный счет застройщика для внесения средств, который внимательно контролируется банком;

  • ◦ Списки дольщиков. Застройщик обязан публиковать декларацию проекта минимум в одном печатном издании. Срок публикации – за семь дней до начала заключения договоров с дольщиками. В декларации застройщик обязан информировать о себе, возводимом объекте и порядок заключения договоров. А после этого все дольщики заносятся в список;

  • ◦ Стоимость в рублях. Цена возведения объекта выставляется строго в национальной валюте и не привязывается к другой. А дольщики также совершают платежи в белорусских рублях.;

  • ◦ Экономия. Если по какой-либо причине стоимость строительства объекта оказывается меньше цены указанной в договоре, в течение двух месяцев застройщик обязан вернуть эти средства дольщикам. Это правило действует только когда дольщик участвует с государственной поддержкой, а сумма возвращаемых средств пропорциональна вкладу в строительство;

  • ◦ Изменение сроков. Когда возведение объекта невозможно в указанные сроки, застройщику требуется сообщить об этом дольщикам и веско обосновать причину. Информация об этом рассылается за один месяц до завершения сроков. Также в договор добавляются все изменения через заключение дополнительного соглашения.

Этими требованиями в Беларуси были существенно сокращены риски участия в долевом строительстве с ненадежными застройщиками.


Участие

Участвовать в долевом строительстве могут все желающие. Начинать следует с поиска местоположения будущей квартиры и выбора застройщика с высокой репутацией.

  • ◦ Поиски. Строительные интернет-порталы публикуют длинные списки застройщиков, специализирующихся в долевом строительстве Минска и прочих крупных городов. Начинать исследование стоит с них, на сайтах этой тематики всегда найдется подходящий вариант из множества предложений;

  • ◦ Информация о застройщике. Перед заключением договора с застройщиком нужно его внимательно изучить. Начинать следует с продолжительности оказания услуг на рынке недвижимости, списка объектов возведенных этой компанией, отзывов об этих объектах. Далее лучше всего изучить отзывы сотрудников, клиентов и партнеров. Еще не помешает узнать подробную информацию из Единого государственного реестра РБ;

  • ◦ Договор участия в долевом строительстве. Его следует заключать только если репутация застройщика безупречна, а условия устраивают по всем пунктам, иначе лучше дождаться более оптимальных предложений;

  • ◦ Перечисление средств. Когда договор подписан обеими сторонам, застройщик сообщит специальный банковский счет, куда будут зачислены все средства на строительство объекта, при этом банк будет на каждом этапе контролировать куда и на какие цели расходуются деньги;

  • ◦ Оформление собственности. После официального ввода объекта в эксплуатацию у застройщика есть обязательство – измерение метража каждой квартирной площади и пересчет цен. Это требование введено для устранения последствий из-за возможного изменения параметров в строительных процессах. При наличии в квартире дополнительного метража, дольщик вынужден внести доплату из-за этого нюанса. А если при возведении допущены нарушения, то застройщик обязан устранить все дефекты за свой счет, при этом сроком до трех месяцев. В завершении оформления сторонами подписывается акт приемки-передачи жилья, и дольщику вручают ключи вместе с законным правом владения.


Заключение договора

Законодательство Беларуси требует застройщиков следовать определенным нормативам в заключении договора о долевом строительстве. При их несоблюдении застройщику запрещено привлекать средства дольщиков.

Заключая типовое соглашение в долевом строительстве следует убедиться в наличии полного списка условий:

  • ◦ Указаны описание дома, квартиры, которые застройщик обязуется построить, особенное внимание нужно уделить их характеристикам (адрес, общая и жилая площадь, метраж комнат и их количество, назначение, общая площадь подсобных помещений, материалы стен и полов, наличие потолков, окон, дверей, сантехники и иного оборудования, внутренняя отделка (при наличии), вид жилого дома, основной материал объекта (кирпичный, блочный и т.д.), серия постройки, наличие технических этажей, подвалов, чердаков, лифтов, стоянки, магазинов и прочего, присутствие инженерных коммуникаций, связи, электричества, воды, газа, канализации и другого, объекты озеленения и обустройства). Проще говоря, все то, что обещал застройщик, привлекая деньги дольщиков;

  • ◦ Обозначены банковские реквизиты, а также специальный счет, контролируемый банком, куда переводить средства дольщика;

  • ◦ Установлены сроки ввода объекта в эксплуатацию и его строительства;

  • ◦ Указаны цены за квадратный метр в белорусских рублях и общая стоимость жилья;

  • ◦ Обусловлены итоговая сумма и порядок привлечения средств дольщика;

  • ◦ Описаны гарантийные сроки жилья;

  • ◦ Подробно и понятно написаны обязанности и права обеих сторон;

  • ◦ Обозначен порядок дополнения и изменения договора;

  • ◦ Присутствие в соглашении обещаний застройщика, который обязуется передать дольщику объект строительства, а сам объект при этом должен соответствовать всем нормам договора, включая санитарные и технические требования;

  • ◦ Установлен порядок приемки-сдачи жилья;

  • ◦ Указан порядок досрочного расторжения договора;

  • ◦ Описан порядок возврата средств дольщика при неисполнении обязательств, либо досрочном расторжении договора;

  • ◦ Обусловлена ответственность обеих сторон за невыполнение обязательств.

Далее договор подлежит регистрации в исполнительном комитете. Выполняет это условие застройщик, регистрируя соглашение в течение трех дней с момента подписания. Далее следующие три дня исполнительный комитет выполняет проверку договора и регистрирует это соглашение. После этого застройщик обязан прислать экземпляр договора дольщику (не позднее трех дней после регистрации в исполкоме). Также регистрации в исполнительном комитете подлежат все существенные дополнения и изменения в соглашении.


Расторжение договора

Расторгнуть соглашение могут обе стороны. Застройщик вправе это сделать, когда:

  • ◦ Дольщик несвоевременно, либо не полностью вносит свои средства два месяца подряд;

  • ◦ Дольщика не устраивает изменение стоимости после индексации.

Покупатели вправе расторгнуть договор в любое время, а застройщик обязан вернуть привлеченные средства дольщика. Чтобы вернуть средства дольщику, требуется предъявить следующие документы застройщику:

  • ◦ Копии квитанций оплаты;

  • ◦ Копии предоставленных кредитов;

  • ◦ Справку из банка о задолженности по кредиту;

  • ◦ Справку исполнительного комитета о субсидии на погашение кредита.

Сумма возвращаемых средств подлежит индексации, иначе говоря, происходит перерасчет на день фактического возврата. Деньги возвращаются в течение трех месяцев с начала расторжения соглашения.


Иные нюансы

  • ◦ Все платежи обе стороны совершают безналичным расчетом в белорусских рублях;

  • ◦ Если оплата происходит несвоевременно, то покупатель обязан заплатить неустойку (за каждый день просрочки 0,02% либо 0,002% от суммы просроченного платежа);

  • ◦ Недвижимость подлежит передаче дольщику только если оплачена вся ее стоимость (независимо от задолженностей других покупателей);

  • ◦ Дольщик обязан зарегистрировать недвижимость в БТИ не позднее трех месяцев, а также получить свидетельство о регистрации и паспорт собственности.

Если будущий покупатель решается участвовать в долевом строительстве Минска либо другого города Беларуси, то несмотря на все сведенные к минимуму риски, лучше всегда проверять репутацию строительной компании и другие нюансы. Это поможет повысить безопасность средств и сберечь нервы будущих собственников.


Нормативно-правовые документы

  • ◦ Указ Президента Республики Беларусь от 10 декабря 2018 г. № 473 «О долевом строительстве» (Формат: PDF)

  • ◦ Постановление Совмина от 10 ноября 2014 г. № 1056 «Об утверждении Положения о случаях и порядке замены застройщика при неисполнении (нарушении) застройщиком обязательств по созданию объекта строительства» (Формат: PDF)

  • ◦ Постановление Совмина от 12 марта 2019 г. № 156 «О мерах по реализации Указа Президента Республики Беларусь от 10 декабря 2018 г. № 473» (Формат: PDF)

  • ◦ Постановление Совмина от 8 января 2014 г. № 6 «Об утверждении Положения о порядке возврата денежных средств при прекращении участия в долевом строительстве, прекращении членства в организации застройщиков, расторжении договоров купли-продажи жилых помещений, построенных по государственному заказу» (Формат: MS WORD)


  • По материалам интернет-источников.


    Отзывы клиентов:

    Мы в социальных сетях: